Caen est-elle située en zone tendue ?

Caen est‑elle située en zone tendue ?

Caen est-elle située en zone tendue ? La notion de zone tendue a été mise en place pour identifier les agglomérations où la demande de logements est nettement supérieure à l’offre, entraînant une pression forte sur les loyers et les prix d’achat. Ces zones sont caractérisées par une tension durable du marché immobilier, notamment dans les secteurs urbains densément peuplés.

Caen : une ville en zone tendue en 2025

Depuis le 25 août 2023, Caen est officiellement classée zone immobilière tendue suite à la publication d’un décret, ce qui est toujours d’actualité en 2025. Cette classification s’explique par plusieurs facteurs :

• Une population en croissance : Caen comptait environ 108 000 habitants en 2025, confirmant son statut de grande ville normande attractive.

• Une demande locative soutenue, portée par les étudiants, les actifs et les familles.

• Une offre locative limitée, due notamment à l’augmentation des taux d’intérêt, aux contraintes liées à la rénovation énergétique et à la concurrence des meublés de tourisme.

Dans une zone tendue, tous les quartiers de la commune sont concernés et bénéficient des règles spécifiques applicables.

Pourquoi Caen est‑elle une zone tendue ?

La demande de logement dans l’agglomération caennaise reste importante pour plusieurs raisons :

• Population étudiante significative : Caen accueille plusieurs dizaines de milliers d’étudiants chaque année, ce qui alimente la demande locative.

• Attractivité économique et culturelle : dynamisme local, emploi, vie culturelle et services.

• Offre locative limitée : la rénovation énergétique obligatoire (DPE), les logements énergivores retirés du marché et les nouvelles réglementations freinent certains propriétaires à remettre leurs biens sur le marché.

Même les communes périphériques (Biéville‑Beuville, Carpiquet, Ifs, Rots, Mondeville, Hérouville‑Saint‑Clair, etc.) ressentent cette pression, car elles font partie du bassin d’emploi et de vie de Caen.

Conséquences pratiques du statut de zone tendue à Caen

Être en zone tendue implique l’application de règles spécifiques qui impactent directement les bailleurs, notamment en matière de fixation des loyers, de préavis locatif et de taxation des logements vacants.

1. Plafonnement des loyers entre deux locataires

Lorsqu’un logement change de locataire, le loyer ne peut généralement pas être librement réévalué. En zone tendue, une augmentation du loyer entre deux locations est encadrée.
Elle ne peut excéder 15 % du coût des travaux d’amélioration ou de mise en conformité réalisés depuis la dernière location (TTC).
Si aucun travaux n’a été réalisé, l’augmentation est très limitée.

2. Plafonnement des loyers au renouvellement du bail

Une exception existe si le propriétaire démontre que le loyer est manifestement sous‑évalué par rapport au loyer de marché :

• 50 % de la différence entre le loyer de marché et le loyer sous‑évalué peut être récupérée,

• 15 % du montant des travaux d’amélioration ou de mise en conformité réalisés depuis la signature du bail ou depuis le dernier renouvellement.

Exemple pratique :
Si vous louez un bien à 500 € alors que le loyer de marché est à 1000 €, vous ne pouvez pas immédiatement passer à 1000 €. En zone tendue, la réévaluation maximale autorisée sera de 750 € (50 % de la différence), sauf travaux significatifs.

3. Préavis du locataire réduit à 1 mois

En zone tendue, le préavis des locataires pour une location vide (location nue) est réduit à 1 mois au lieu de 3 mois, ce qui vise à faciliter les mobilités résidentielles lorsqu’un logement se libère.
L’objectif est d’éviter aux locataires une période de cumul de loyers lorsqu’ils trouvent un nouveau logement, tout en maintenant un bon roulement locatif pour les bailleurs.

4. Taxe sur les logements vacants

Un propriétaire peut être soumis à la taxe sur les logements vacants si son bien n’est pas occupé pendant une longue période. À Caen, comme dans toute zone tendue, les règles suivantes s’appliquent :

La taxe s’applique si :

• Le logement est vacant depuis plus de 12 mois au 1er janvier (occupation inférieure à 90 jours consécutifs dans l’année),
  Sauf si :

• Le logement a été proposé à la location ou à la vente sans trouver preneur,

• Le logement nécessite des travaux de réhabilitation importants (au moins 25 % de la valeur du bien) pour être conforme à la décence et à l’habitabilité,

• Le logement est meublé et peut être considéré comme votre résidence secondaire.

Cette taxe vise à encourager la mise en circulation des logements pour réduire la pénurie sur les zones tendues.

Pour vérifier si une commune se trouve en zone tendue, vous pouvez utiliser le simulateur officiel mis à disposition par le service public français :
👉 https://www.service-public.gouv.fr/simulateur/calcul/zones-tendues

Ce simulateur vous permet d’identifier immédiatement si une ville ou une commune est classée en zone tendue, en renseignant simplement le nom ou le code postal.

Conclusion

Oui, Caen est bien située en zone tendue en 2025, ce qui implique des règles spécifiques en matière de loyers, de préavis et de taxation. Ce statut est lié à une pression forte sur le marché locatif, portée par une demande importante face à une offre relativement limitée.

Pour un investisseur ou un bailleur, il est essentiel de bien maîtriser ces règles pour optimiser la gestion locative tout en restant conforme à la réglementation. Si vous souhaitez en savoir plus sur les conséquences pratiques de la zone tendue ou adapter votre stratégie locative, n’hésitez pas à consulter un professionnel de l’immobilier.

👉 Pour découvrir tous les atouts de la vie à Caen et pourquoi cette ville est un choix idéal pour s’installer, vous pouvez lire notre article complet :
https://a-s-immobilier.fr/pourquoi-vivre-a-caen/