Caen est-elle située en zone tendue ?
La notion de zone tendue a été mise en place en 2013. Elle englobe toutes les agglomérations à forte population où le marché immobilier est gravement déséquilibré entre l’offre et la demande de logement. Le niveau des loyers y est plus élevé qu’ailleurs, de même que les prix d’acquisition des logements anciens.
Le nombre d’habitants dans les villes est également un indicateur de zones tendues. Les plus concernées sont les villes très urbaines, celles qui comptent plus de 50.000 habitants. En 2023, la ville de Caen compte 107 250 habitants.
Une commune située en zone tendue l’est pour l’ensemble de son territoire : tous ses quartiers autour sont eux aussi concernés.
Il est primordial de savoir si un logement se trouve en zone tendue, surtout lorsque l’on envisage d’investir dans l’immobilier locatif. En effet, des règles très spécifiques, destinées à faciliter le marché locatif sur ces communes, sont en vigueur et ont un impact significatif sur la fixation des loyers notamment.
Depuis le 25 août 2023, suite à la publication d’un décret, la ville de Caen est officiellement classée en zone immobilière tendue. Conséquence principale : les préavis sont raccourcis à un mois, selon Ouest France.
Entre les étudiants, les actifs et les familles, Caen est une zone tendue sur les logements car c’est une ville très demandée. On peut aussi parler de sa périphérie ; Biéville-Beuville, Carpiquet, Ifs, Rots, Mondeville, Hérouville-Saint-Clair et bien d’autres.
Taux d’intérêt qui augmentent, nouvelles obligations liées à la rénovation énergétique et concurrence des meublés de tourisme sont également la cause d’une offre locative limitée. Il y a moins d’investisseurs qu’avant. Tous les professionnels ont également des logements qui ne peuvent plus se louer puisqu’ils sont énergivores, avec des propriétaires qui n’ont pas forcément les moyens de faire les travaux.
Mais quelles sont les conséquences pour votre location ? ;
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Le plafonnement des loyers entre deux locataires :
Sauf si des travaux d’amélioration ou de mise en conformité relative à la décence du logement ont été réalisé depuis la dernière location, une hausse du loyer annuel ne dépassant pas 15 % du coût des travaux TTC peut être appliquée.
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Plafonnement des loyers au renouvellement du bail :
Une exception existe si le propriétaire peut prouver que le loyer est manifestement sous-évalué. Vous ne pourrez y remédier dans les limites suivantes :
- 50% de la différence entre le loyer de marché et le loyer sous-évalué
- 15% des travaux d’amélioration ou de mise en conformité sur les parties privatives ou parties communes, faits depuis la signature du bail ou le dernier renouvellement et représentant plus que la dernière année de loyer
Exemple : dans le cas où vous n’avez pas fait de travaux (en cours de bail c’est le cas le plus probable) : si vous louez 500€ alors que le loyer de marché est de 1000€ vous ne pourrez réévaluer qu’à 750€ en zone tendue, contre 1000€ ailleurs.
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Préavis du locataire réduit à 1 mois au lieu de 3 mois :
L’idée de cette mesure est de faciliter les déménagements des locataires qui pourront déposer leur préavis dès qu’ils auront trouvé un autre logement, sans subir pendant deux mois le cumul de loyers sur deux logements, et sans préjudice pour le bailleur qui devrait arriver à relouer dans le mois du préavis puisque le bien se situe en zone tendue.
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Taxe sur les logements vacants :
- Si votre logement est vacant depuis plus 12 mois au 1er janvier, c’est-à-dire occupé pendant moins de 90 jours de suite pendant l’année
- Sauf si le logement a été mis en location ou en vente et que vous n’avez pas trouvé preneur
- Sauf si le logement nécessite de gros travaux de réhabilitation (au minimum 25% de la valeur du bien) pour être aux normes de décence et d’habitabilité
- Sauf si le logement est meublé et peut donc être considéré comme votre résidence secondaire