Dispositif Jeanbrun
Intégrée à la loi de finances 2026, Le Dispositif Jeanbrun portée par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun — marque une évolution profonde de la fiscalité immobilière française. Elle a pour objectif de relancer l’investissement locatif privé en remplaçant les anciennes réductions d’impôt (type Pinel) par un mécanisme reposant sur l’amortissement comptable du bien et l’optimisation du déficit foncier.
Ce dispositif vise à rapprocher la fiscalité des bailleurs particuliers de celle des investisseurs professionnels, en introduisant une logique patrimoniale et comptable dans la gestion du logement locatif.
I. Le principe central : l’amortissement du bien immobilier
La principale innovation de la loi Jeanbrun repose sur la possibilité pour le bailleur d’amortir fiscalement son logement.
L’amortissement consiste à considérer que le bien immobilier perd de la valeur dans le temps du fait de son usure. Une partie de cette valeur peut donc être déduite chaque année des revenus locatifs imposables.
Concrètement :
-
l’amortissement porte uniquement sur la valeur du bâti (et non du terrain) ;
-
il s’étale sur plusieurs années ;
-
il vient réduire le résultat foncier imposable.
Dans la pratique, l’administration retient généralement une base d’environ 80 % du prix du bien correspondant à la construction.
Les taux d’amortissement varient selon le type de logement et la politique locative appliquée :
-
environ 3 à 3,5 % par an pour un logement loué à un niveau de loyer intermédiaire ;
-
jusqu’à 4 à 5 % pour des loyers modérés ou sociaux.
Ainsi, un bien de 200 000 € (dont 160 000 € amortissables) peut générer environ 5 000 à 7 000 € de charges fiscales déductibles par an, ce qui réduit fortement l’imposition des loyers.
II. L’impact fiscal : création et utilisation du déficit foncier
L’amortissement s’ajoute aux charges classiques déjà déductibles :
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intérêts d’emprunt,
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travaux,
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charges de copropriété,
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taxe foncière,
-
frais de gestion.
Lorsque le total des charges dépasse les loyers perçus, il se crée un déficit foncier.
1. Imputation sur le revenu global
Comme dans le régime classique, une partie du déficit foncier peut être imputée sur le revenu global du contribuable (salaires, pensions…).
Le plafond d’imputation reste généralement autour de 10 700 € par an.
Cette règle est particulièrement intéressante pour les contribuables fortement imposés, car elle permet une baisse immédiate de l’impôt sur le revenu.
2. Report du déficit sur les revenus fonciers futurs
Si le déficit dépasse ce plafond, la fraction excédentaire est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Ainsi, un investisseur peut neutraliser fiscalement ses loyers pendant plusieurs années, ce qui améliore considérablement la rentabilité nette de l’opération.
III. Différences entre investissement neuf et ancien
La loi Jeanbrun distingue clairement les deux situations.
A. Le logement neuf
Pour un logement neuf :
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l’amortissement débute dès la mise en location ;
-
les charges sont souvent plus faibles (peu de travaux) ;
-
la fiscalité est principalement optimisée par l’amortissement lui-même.
Le neuf offre donc une optimisation fiscale progressive et régulière, adaptée aux investisseurs cherchant un placement stable à long terme.
B. Le logement ancien avec travaux
Dans l’ancien, le mécanisme devient plus puissant fiscalement.
Pour être éligible :
-
les travaux doivent représenter environ 30 % du prix du bien ;
-
ils doivent améliorer la performance énergétique ou l’habitabilité.
Dans ce cas, l’investisseur cumule :
-
la déduction immédiate des travaux,
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l’amortissement du bien rénové,
-
la création d’un déficit foncier important.
Ce montage permet souvent de neutraliser totalement la fiscalité locative pendant plusieurs années, ce qui rend l’ancien rénové très attractif pour les contribuables fortement imposés.
IV. Les conditions d’application du dispositif
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, plusieurs obligations doivent être respectées :
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location nue uniquement (pas de meublé) ;
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engagement de location d’au moins neuf ans ;
-
respect de plafonds de loyers pour garantir l’accès au logement ;
-
interdiction de louer à un membre du foyer fiscal.
Ces contraintes traduisent la volonté de l’État de soutenir le marché locatif tout en favorisant l’accès au logement pour les ménages.
V. Une réforme fiscale qui change la logique de l’investissement immobilier
Le dispositif Jeanbrun transforme profondément l’approche de l’investissement locatif.
Les dispositifs précédents fonctionnaient comme des produits de défiscalisation immédiate, souvent guidés par l’avantage fiscal plus que par la qualité du bien.
Le nouveau système repose au contraire sur :
-
une optimisation progressive,
-
une logique patrimoniale à long terme,
-
une fiscalité proche de celle des investisseurs professionnels.
L’objectif est de favoriser des investissements plus durables, mieux situés et mieux adaptés aux besoins locatifs réels.
Conclusion
Le dispositif Jeanbrun constitue une réforme majeure de la fiscalité immobilière française. En remplaçant les réductions d’impôt par un système fondé sur l’amortissement et le déficit foncier, elle encourage une vision plus patrimoniale de l’investissement locatif.
Particulièrement avantageuse dans l’ancien avec travaux, elle pourrait devenir un outil central de constitution de patrimoine immobilier, tout en contribuant à la rénovation du parc de logements et à la relance de l’offre locative.
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